In keinem Fall darf laut Mietrecht die Kaution eines Wohnobjekts mehr als das Dreifache einer Monatskaltmiete betragen, also der Miete ohne Nebenkosten. Zu Beginn des Mietverhältnisses wird die volle Summe bzw. die erste Rate fällig, falls eine Zahlung der Mietkaution in monatlichen Raten vereinbart wurde.
Die Mietpartei darf in jedem Fall laut Mietrecht ihre Kaution in drei Monatsraten zahlen, ohne dass ihr die Vermieterin oder der Vermieter diese Option verwehrt. Die Ratenzahlung der Kaution muss kein Bestandteil des Mietvertrags sein und darf in diesem weder direkt noch indirekt untersagt werden. Die erste Monatsrate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren im Verlauf der folgenden zwei Monate. Auf diese Weise ist in Übereinstimmung mit geltendem Mietrecht die Kaution zwei Monate und einen Tag nach Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt.
Ist sie im Mietvertrag vereinbart, muss die Mietpartei laut Mietrecht eine Kaution bezahlen, damit das Mietverhältnis als rechtskräftig angesehen werden kann. Bei Zahlungsrückstand kann die Vermieteron oder der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen – allerdings nur, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatskaltmieten beträgt. Dies wurde so im Rahmen der Reform von Mietrecht und Kaution für alle ab dem 01.05.2013 geschlossenen Mietverträge beschlossen. Die Vermieterin oder der Vermieter muss im Fall eines Zahlungsversäumnisses weder eine Abmahnung aussprechen noch dem Mieter eine Frist gewähren.
Die Vermieterin oder der Vermieter nimmt gemäß Mietrecht der Kaution gegenüber die Position eines Treuhänders ein. Infolgedessen ist er keinesfalls berechtigt, die Summe zu verwerten, während das diesbezügliche Mietverhältnis noch läuft. Befindet sich ein entsprechender Passus im Mietvertrag, so ist dieser Abschnitt als unwirksam anzusehen, da er geltendem Recht widerspricht – so entschied der Bundesgerichtshof am 07.05.2014.
Die Vermieterin oder der Vermieter muss keineswegs laut Mietrecht eine Kaution einfordern, wenn das Mietverhältnis beginnt. Da heutzutage in der Regel Formvorlagen als Mietverträge verwendet bzw. diese Dokumente von erfahrenen Fachkräften aufgesetzt werden, scheint es indes kaum vorstellbar, dass die Vermieterin oder der Vermieter die Mietkaution schlicht "vergisst".
Nähert sich das Mietverhältnis dem Ende, stellen Mieterinnen und Mieter häufig die Zahlung der letzten Monatsmieten mit der Begründung ein, die Differenz könne die Vermieterin oder der Vermieter durch Rückgriff auf die hinterlegte Mietkaution begleichen. Diese Vorgehensweise ist jedoch rechtswidrig, da laut Mietrecht die Kaution in erster Linie eine Sicherheitsfunktion erfüllt – abgesehen von der Tatsache, dass sich die Vermieterin oder der Vermieter keineswegs nach eigenem Ermessen an der Mietkaution „bedienen“ kann. Sie oder er darf die ausstehenden Zahlungen einklagen, wodurch auch Anwalts- und Prozesskosten für die Mieterin oder den Mieter anfallen.
Die Rückzahlung der Mietkaution ist mitunter die Ursache für heftige Streitigkeiten zwischen mietenden und vermietenden Personen: Dafür ist nicht nur die prekäre Situation beider Parteien verantwortlich: Die Mietpartei benötigt die Summe möglicherweise, um neue Kautionsforderungen zu begleichen, wohingegen sie die Vermieterin oder der Vermieter zum Ausgleich offener Forderungen einbehalten will. Da das Mietrecht zur Kaution und Rückzahlung bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Höchstfrist angibt, sollten Vermieterinnen und Vermieter sowie die Mietpartei in eigenem Interesse bemüht sein, diese Angelegenheit im Vorfeld so eindeutig wie möglich zu klären. Gibt es keinerlei Ansprüche seitens der Vermieterin oder des Vermieters, schreibt das Mietrecht vor, die Kaution auszuzahlen. Da manche offene Forderungen – zum Beispiel Betriebskostenabrechnungen – jedoch sehr lange bestehen können, gehen bisweilen Monate ins Land, bevor die Vermieterin oder der Vermieter bereit ist, die verbleibende Kaution auszuzahlen.