Häufig wird die Baufinanzierung mit einem komplizierten und aufwendigen Prozess verbunden. Hauptsächlich liegt das an den vielen verschiedenen Aspekten, auf die man beim Erwerb des Eigenheims achten muss: Kapital, Unterlagen, Zinsen, Verträge und vieles mehr. Aber keine Sorge! In diesem Artikel findest Du die relevanten Informationen, die Du zur Verwirklichung Deiner eigenen Immobilienfinanzierung benötigst.
Seit Jahrzehnten träumen die meisten vom Eigenheim. Es bestehen viele Optionen an attraktiven Objekten auf dem Markt – egal ob in urbaner Lage oder auf dem Land. Nun stellt sich die Frage: Wie lässt sich dieser Traum finanziell verwirklichen? Die Antwort ist ganz klar: mit einer optimalen und bestenfalls möglichst günstigen Baufinanzierung. Bei einer Baufinanzierung handelt sich um alle Geldmittel, die zum Bau oder Erwerb einer Immobilie benötigt werden.
Um sich ein Eigenheim leisten zu können, musst Du in der Regel mehrere 100.000 Euro einkalkulieren. Da aber nur die wenigsten Personen solch einen großen Betrag zur Verfügung haben, bleibt ihnen nichts anderes übrig, als die Aufnahme eines Baukredits. Dafür stellt Dir die Bank über ein Darlehen einen Teil des Betrags zur Verfügung, welchen Du zum Kauf oder Bau Deiner Wunschimmobilie benötigst. Dieser Betrag wird auch als Fremdkapital bezeichnet. Den Rest finanzierst Du mit Deinem Eigenkapital, also mit Deinen privaten Ersparnissen und Rücklagen. Nach der Auszahlung des Darlehens musst Du nun die Summe mit einer vereinbarten Ratenzahlung begleichen. Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit, in dem sie eine sogenannte Grundschuld eintragen lässt.
Um es kurz zu fassen: Du sammelst alle benötigten Unterlagen zu Deiner Immobilie und vereinbarst einen Termin bei der Bank. Die zuständige Bank errechnet dann Deinen Finanzierungsbedarf und prüft Deine Bonität und die zu finanzierende Immobilie. Im Idealfall erhältst Du anschließend eine Zusage für Deine Baufinanzierung. Entweder erhältst Du oder der Verkäufer des Wunschobjektes bzw. ein eingeschalteter Notar dann später nach Einreichung der notwendigen Unterlagen die gesamte benötigte Darlehenssumme oder je nach Bauabschnitt eine Summe bis zu einer vorab vereinbarten Höhe ausgezahlt.
1. Terminvereinbarung bei der Bank einer Sparkasse oder einem Finanzierungsberater
Ob Du ein komplett neues Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen möchtest – eine Baufinanzierung ermöglicht Dir die Realisierung in beiden Fällen. Hast Du bereits ein bestimmtes Objekt gefunden, kannst Du dazu mit den relevanten Unterlagen bei einem Kreditinstitut oder einem vermittelnden Finanzierungsberater einen Termin vereinbaren.
2. Einkommensnachweis
Vorab benötigt der Kreditgebervon Dir einen Nachweis Deines Einkommens. Dafür stellst Du ihm die Lohnabrechnungen der letzten 6 Monate zur Verfügung. Wenn Du selbstständig bist, wird die Bank von Dir eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) und die Einkommenssteuerbescheide der letzten 3 Jahre verlangen.
3. Eigenkapital
Das für Dein Wohnprojekt zuständige Kreditinstitut wird sich auch dafür interessieren, wie viel Eigenkapital Dir für die Finanzierung Deiner Immobilie zur Verfügung steht. Du solltest mindestens in der Lage sein, mit Deinem Eigenkapital die Kauf- und Baunebenkosten zu decken.
Es gilt: Je mehr Eigenkapital Du zur Verfügung hast, desto weniger Geld musst Du Dir vom Kreditinstitut leihen, wodurch Du Dir oftmals einen niedrigeren Zins sichern kannst Sei Dir also unbedingt schon vor dem Termin bei der Bank bewusst, über welche Mittel Du für die Finanzierung verfügst. 20% bis 30% Eigenkapital stellen im Normalfall eine optimale Basis für eine sichere Baufinanzierung dar.
In manchen Fällen ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital möglich – im Rahmen einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung. Zinsen und Vergabekriterien sowie die Risiken sind jedoch deutlich höher.
4. Berechnung Deines Nettohaushaltseinkommens
Nun überprüft die Bank das Einkommen für Lebenshaltungskosten, welches Du im Monat nach Abzug aller Ausgaben und Nebenkosten zur freien Verfügung hast. So können sie bestimmen, welche Monatsrate für Dich in Deiner aktuellen finanziellen Situation optimal ist. Für die Darlehensrate sollten Häuslebauer im Regelfall höchstens 35 Prozent ihres Nettoeinkommens aufwenden.
Schließlich wird der Kreditgeber eine Schufaauskunft einholen und ein Scoring Deiner Kreditnehmerqualität vornehmen. Anschließend wird Dir im Fall, dass alle Kriterien positiv aussehen schon das erste Angebot präsentiert Oftmals auch mehrere mit verschiedener Sollzinsbindung und Tilgungsrate.
Bei einem Kreditvermittler läuft der Prozess ähnlich ab. Allerdings verfügt dieser in der Regel über den Zugriff auf eine Kreditvermittlungsplattform und hat dadurch Zugang zu einer Vielzahl von Kreditinstituten. Du wirst dort also eine größere Angebotsvielfalt erhalten und ggf. auch bei schwierigeren Rahmenbedingungen noch einen Darlehensgeber finden.
5. Der Hausbau oder -kauf
Wenn Du eine für Dich passende Kreditzusage für Dein Wohnprojekt erhalten hast und Du sicher bist, die ggf. aufgeführten fehlenden Unterlagen und Voraussetzungen beibringen zu können, so kannst Du den Kauf- oder Bauvertrag für Deine gewünschte Immobilie unterschreiben. Handelt es sich um einen Neubau, erhältst Du den Baukredit in Abschnitten. Das bedeutet, dass Du das Geld immer erst dann überwiesen bekommst, wenn Du eine bestimmte Summe benötigst bzw. eine entsprechende Rechnung von Dritten einreichst. Berücksichtige also, dass Du teilweise in Vorlage gehen musst.
Achte darauf, den Kreditvertrag nicht zu unterzeichnen, solange der Immobilienvertrag noch nicht abschlussreif ist. Sollte der Kauf scheitern und Du hast den Kreditvertrag bereits unterzeichnet, dann wird Dir, sofern es nicht explizit anders vereinbart ist, eine Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung gestellt
Es bestehen bei der Immobilienfinanzierung verschiedene Faktoren, welche die Kosten beeinflussen oder womöglich zu einer Optimierung beitragen können. Achte auf diese Aspekte und passe sie auf Deine persönlichen und individuellen Bedürfnisse und Anforderungen an. Folgende Faktoren spielen hierbei eine Rolle:
- Kaufpreis, Lage und Ausstattung des Objektes
- Eigenkapital
- Sollzinsbindung
- Tilgungssatz
- Recht auf Sondertilgungen
- Recht auf Tilgungssatzwechsel
Die Bank wird den angemessenen Wert der Immobilie überprüfen und einen sogenannten Beleihungswert festlegen. Dieser soll einen langfristigen Sicherheitenwert darstellen und er liegt unterhalb des aktuellen Kauf- oder Verkehrswertes. In der Regel um die 10%. Je besonderer die Immobilie ausfällt, sei es nach Größe, Ausstattung, Lage oder auch Umfeld, desto größer wird der Abschlag ausfallen, da eine Wiederverwertung im Falle, dass Du den Kredit nicht zurückzahlst schwieriger ausfällt. Das Verhältnis Deiner benötigten Kreditsumme zum Beleihungswert des Kreditgebers wird entscheidend für den Zinssatz, den Du bezahlst. Je niedriger dieser sogenannte Beleihungsauslauf ausfällt, desto niedriger der Zins.
Entscheidest Du Dich bei der Immobilienfinanzierung für ein Annuitätendarlehen, werden von der Bank bei Vertragsabschluss vereinbarte Sollzinsen für eine gewisse Zeitspanne festgeschrieben. In der Regel geht man hier von 5, 10, 15 oder sogar 30 Jahren aus. Um von günstigen Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum zu profitieren, vereinbaren Kreditnehmer:innen in Niedrigzinsphasen in der Regel eine längere Zinsbindung. Im Normalfall fällt der Zinssatz mit zunehmender Laufzeit höher aus. Achte aber immer darauf, die Zinsfestschreibung auf Deine individuelle Situation abzustimmen. Erwartest Du beispielsweise fest einen zukünftigen hohen Zahlungseingang zur Darlehensrückführung (z.B. aus einem Immobilienverkauf), kann eine kurzfristige Zinsbindung, bis hin zu einer variabel verzinsten Zwischenfinanzierung Sinn machen.
Bei den Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung solltest Du Dich auch von Beginn an über den Tilgungssatz informieren. Je höher Du diesen veranschlagst, desto schneller ist die Baufinanzierung zurückgezahlt – insbesondere bei einem Annuitätendarlehen. Im Optimalfall ist die Darlehensschuld spätestens zum Renteneintritt beglichen.. Eine hohe Tilgung trägt zu einer Senkung der Restschuld zum Zinsbindungsende bei. Dadurch verringerst Du das Risiko bei einem Zinsanstieg zum sogenannten Prolongationszeitpunkt des Darlehens. Leistest Du sogar Sondertilgungen (sofern vertraglich vereinbart) oder entscheidest Dich für eine Erhöhung des Tilgungssatzes (ebenfalls sofern vertraglich vereinbart), bist Du dementsprechend früher von Schulden befreit. Dies bewirkt zudem, dass die gesamten Zinskosten des Kredits niedriger ausfallen. Vertraglich vereinbarte Rechte auf Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel sind nicht selbstverständlich und werden oftmals mit einem Zinsaufschlag versehen. Informiere Dich über diese Sonderrechte unbedingt vor Unterschrift des Kreditvertrages. Ansonsten kann der Kreditgeber die Annahme einer Sondertilgung verweigern oder nur unter Berechnung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung zulassen.
Vor dem Kauf oder Bau Deiner Immobilie solltest Du Dich darüber informieren, ob Du öffentliche Fördermittel erhalten kannst. In der Regel fördern Bund, Länder und Gemeinden den Kauf, Bau oder Modernisierung mit Angeboten von zinsfreien oder günstigeren Darlehen. In einigen Fällen erhält man sogar Baukostenzuschüsse. Bevorzugt werden von den Bundesländern oft Familien mit Kindern, zudem legen sie bestimmte Einkommensgrenzen fest. Handelt es sich bei Dir jedoch nicht um solch einen Familienstand und ist Dein Einkommen von der Grenze ausgeschlossen, kannst Du trotzdem ein Darlehen der staatlichen KfW-Bank beantragen. Oft vergibt die Förderbank für den Bau oder Ersterwerb einer besonders energieeffizienten Immobilie Kredite von bis zu 100.000 Euro.
In der Regel wird jedem/jeder Kreditnehmer:in ein Tilgungssatz von mindestens 2% empfohlen. Ein höherer Tilgungssatz trägt dazu bei, dass die Kosten für die Baufinanzierung niedriger ausfallen. Möchtest Du Deine Gesamtzinskosten senken und zugleich schneller schuldenfrei sein? Dann kannst Du die Tilgungsquote auf 3 oder 4% erhöhen. Behalte aber im Hinterkopf, dass eine solche Tilgungsrate die monatlichen Ratenzahlungen erhöht. Sei Dir vorher unbedingt sicher, dass eine Erhöhung der Tilgungsquote optimal für Deine finanzielle Situation ist.
Falls Du eine Immobilienfinanzierung mit einem festen Zinssatz und einer festen Sollzinsbindung über 10 Jahre oder länger vereinbart hast, besteht für Dich ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet, dass Du den Darlehensvertrag gemäß § 489 BGB nach 10 Jahren kostenfrei entweder ganz oder teilweise kündigen kannst. Achte darauf, dass Du eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhältst.
Es gibt zwar verschiedene Tipps und Tricks, die Dir beim Hauskauf oder -bau weiterhelfen können. Pauschal kann man jedoch nicht festlegen, wie Du bei der Baufinanzierung unbedingt vorgehen solltest. Es hängt nicht nur von dem Objekt und Kreditbedarf selbst ab, sondern stark von Deiner individuellen Situation (Einkommen, Alter, Sondertilgungsmöglichkeiten sowie Deinem persönlichen Sicherheitsempfinden) die beeinflusst, welche verschiedenen Darlehensarten und Ausgestaltungen, Du für den anstehenden Kauf oder Bau Deiner Immobilie in Erwägung ziehen könntest. Beobachte regelmäßig die aktuellen Bauzinsen und versuche ein Gefühl für die Schwankungen, die es beim Zinssatz potenziell geben wird, zu entwickeln. Außerdem solltest Du Dir auch immer über die Geldmittel bewusst sein, welche Dir überhaupt zur Verfügung stehen, denn eine Baufinanzierung wird Dich in der Regel über sehr sehr viele Jahre begleiten.
Bevor Du Dich für ein erstes Angebot entscheidest und einen Vertrag für Deine Immobilienfinanzierung unterzeichnest, empfehlen wir Dir, Dich vorab von Experten/Expertinnen zum Thema Baufinanzierung detailliert beraten zu lassen.