- Beim Leasing wird Dir ein Objekt für eine bestimmte Zeit überlassen
- Beim Mietkauf wird vertraglich vereinbart, dass Du das Objekt nach der Nutzungsdauer kaufst
- Es gibt sog. Optionskäufe – hier ist der Kauf nach der Nutzungsdauer optional
Der Traum vom Eigenheim: Die eigene Immobilie steht bei vielen Menschen auf der Wunschliste - was oft fehlt, ist das notwendige Kapital. Der Mietkauf von Immobilien verspricht Abhilfe – auch Leasingangebote können interessant sein. Wo der Unterschied zwischen Leasing und Mietkauf liegt, erfährst Du jetzt.
Klären wir zuerst die Begriffe dieser eher selteneren Nutzungsformen in ihrem Grundsatz:
Zu Beginn: Leasing bedeutet erst einmal Mieten. Du nutzt ein Objekt (als Leasingnehmer:in) und zahlst dafür eine monatliche Leasing-Rate, die in einem Leasingvertrag festgeschrieben wird. Dieses Objekt bleibt im Eigentum des Leasinggebers/der Leasinggeberin und wird Dir bloß für einen bestimmten Zeitraum zur Nutzung überlassen. Nach Ablauf dieses Zeitraumes entstehen für Dich als Leasing-Nehmer:in keine Verpflichtungen – möchtest Du den Gegenstand erwerben und somit zum/zur Eigentümer:in werden, muss das separat vereinbart werden.
Übrigens: Objekte gelten dann als leasingfähig, wenn sie so beschaffen sind, dass der/die Leasinggeber:in ihn nach der Vertragslaufzeit weiterhin verwenden kann.
Der Mietkauf ist im Prinzip eine Kombination aus Leasing und Kreditkauf (Finanzierung): Du mietest (least) ein Objekt, um es zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die Konditionen werden bereits bei Abschluss des Mietkauf-Vertrages festgehalten und sind unabhängig der Zinsentwicklung. Der große Unterschied zum Leasing liegt in den Eigentumsrechten: Bei einem Mietkauf geht mit Ablauf der letzten Rate der Besitz an den/die Käufer:in (Mietkäufer:in) über – er/sie wird automatisch Eigentümer:in. In manchen Fällen gibt es neben dem Mietkauf den Optionskauf.
Immobilienleasing wird oft mit dem traditionellen Miet-Verfahren gleichgesetzt. Doch das ist so nicht ganz richtig! Wir klären auf:
Immobilien: Unterschied zwischen Mieten und Leasen
Beim Leasen mietest Du eine Immobilie über einen längeren Zeitraum, ohne sie kaufen zu müssen – meist von Tochterunternehmen von Banken. Der wesentliche Unterschied liegt in der Verantwortung und Pflege der Immobilie: Als Leasingnehmer:in trägst Du alle Rechte, Pflichten und Risiken selbst – Du kommst also auch selbst für Reparaturen, Versicherungen, Steuern usw. auf. Bei dem herkömmlichen Miet-Verfahren ist die Aufgabe des Vermieters/der Vermieterin. Möchtest Du die Immobilie nach der Mietzeit doch kaufen, wird das in einem separaten Kaufvertrag vereinbart.
Zu Vergleichen ist das mit einem Kfz-Leasing: Als Leasingnehmer:in des Fahrzeuges trägst Du in der Regel (je nach Umfang des Vertrages) ebenfalls die Kosten für Reparaturen sowie Versicherung, Steuern usw. selbst. Bei einem Mietwagen ist das der Aufgabenbereich des Anbieters.
Hinzu kommt, dass ein Leasingvertrag während der Grundmiete nicht durch den/die Leasingnehmer:in gekündigt werden kann. Zwar ist das bei vielen Mietverträgen auch der Fall, die Dauer ist jedoch entscheidend: Während in Mietverträgen oft nur wenige Jahre als Mindestmietdauer gelten, bist Du als Leasingnehmer:in in der Regel sehr langfristig an die Immobilie gebunden.
Mit dem Mietkauf einer Immobilie verpflichtest Du Dich, das Objekt nach der Mietzeit zu kaufen. Kaufpreis und Konditionen werden bereits zum Vertragsstart festgehalten. Die bis zum Kauf gezahlte Miete ist dabei schon Bestandteil für den späteren Kauf und wird entsprechend mit dem Kaufpreis verrechnet. Über die Zeit erwirbst Du also bereits sukzessive – nämlich mit jeder Rate – rechnerische Anteile an der Immobilie. Dabei behält der/die Verkäufer:in einen Teil dieses Betrages als Mietzins.
Hier gibt es Anbieter von flexiblem Eigenheim-Erwerb, die Dich die Immobilie mehrere Jahre lang gegen Gebühr „testen“ lassen. In diesem Zeitraum hast Du das Recht, die Immobilie zum festgelegten Preis zu erwerben – möchtest Du das nicht, erhältst Du die gezahlten Gebühren vollständig zurück.
Wichtig ist hier der Mietkaufvertrag, der sowohl aus dem Mietvertrag als auch dem Vertrag über den Erwerb im Anschluss besteht. Beide Verträge werden vom Notar beurkundet. Als Mieter:in hast Du die Möglichkeit, einmalige Anzahlungen zu leisten und so die monatliche Belastung zu senken. Zusätzlich muss Dir aber als Mieter:in am Ende der Laufzeit der mögliche Restkaufpreis zur Verfügung stehen – hinzu kommt oft eine einmalige Abschlussgebühr.
Neben dem Mietkauf werden manchmal sog. Optionskäufe angeboten: Hier vermietet Dir ein Bauträger (z.B. eine Genossenschaft) eine Immobilie – anders als beim Mietkauf ist hier der Kauf am Ende der Laufzeit nicht verpflichtend.
Finanzierung von Eigenheim wird für Menschen immer schwieriger – Leasing und Mietkauf sind Optionen, mit denen der Traum von den eigenen vier Wänden doch noch in Erfüllung gehen kann.
Was schlussendlich besser ist, hängt stark von persönlichen Gegebenheiten ab. Wie lange möchtest Du Dich an eine Immobilie binden? Steht Dir nach der Mietdauer ein Restbetrag für den Immobilienerwerb zur Verfügung? Wäge alle Vorteile und Nachteile der Möglichkeiten für Dich ab und hole Dir verschiedene Angebote ein. Insbesondere beim Mietkauf ist eine qualifizierte Beratung aufgrund der Komplexität, schweren Vergleichbarkeit und vorhandenen Risiken z.B. im Rücktrittsfall oder einer Absage des Kaufs wichtig.