Da die Vermieterin oder der Vermieter laut §551 Absatz 3 des BGB verpflichtet ist, die ihm anvertraute Mietkaution gewinnbringend und von seinem übrigen Vermögen getrennt anzulegen, richtet er in der Regel ein sogenanntes Mietkautionskonto ein. Dieses hat insolvenzsicher zu sein und einen bestimmten Zinssatz zu erbringen, den die Vermieterin oder der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenso wie die Kaution an die Mietpartei auszuzahlen hat, sofern keine Mängel vorliegen. Der Zinssatz, den ein Mietkautionskonto erbringt, ist meist relativ gering: In der Regel variiert er zwischen 0,5 und 1,2 Prozent. Bei einer Mietkaution von 5.000 Euro und einem Zinssatz von 0,75 Prozent ergibt sich somit nach einer Mietdauer von 15 Jahren ein Gewinn von 593,01 Euro. Als praktischer kann es sich erweisen, eine Kautionsbürgschaft abzuschließen. Im Fall einer solchen Einigung muss kein Mietkautionskonto angelegt werden, da der Bürge die Kautionssumme im Fall eines Anspruchs an die Vermieterin oder den Vermieter zahlt. Nur im Falle der Bürgschaftsnahme durch die Vermieterin oder den Vermieter muss die Mietpartei das Geld an die bürgende Person zurückzahlen, da er regresspflichtig ist.
Wer ein Mietkautionskonto einrichten will, sollte möglichst viele Angebote vergleichen und vor allem die jeweiligen Zinssätze beachten. Viele Banken gestatten es ausschließlich ihrer bestehenden Kundschaft, ein solches Konto anzulegen. Und oft kommen einmalige Zusatzkosten hinzu, zum Beispiel eine Kontoeröffnungsgebühr. Die Mieterin oder der Mieter muss auf die vom Mietkautionskonto erwirtschafteten Zinsen Steuern entrichten, auch wenn sie sich nur auf geringe Beträge belaufen. All diese Kostenfaktoren sollten in die Planung mit einbezogen werden.
Der Zinssatz des Mietkautionskontos hängt ebenfalls von den Konditionen der Bank ab, grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass er sehr niedrig ist – zwischen 0,5 und 1,2 Prozent. Da die durch Zinsen erbrachte Rendite der Mieterin oder dem Mieter zusteht, muss er diese im Rahmen der Kapitalertragssteuer versteuern. Da diese Teil der Einkommenssteuer ist, stellt die Vermieterin oder der Vermieter für die Zinsen und die einbehaltene Zinsabschlagssteuer eine Bescheinigung aus. Diese kann die Mietpartei nutzen, um die für die Zinsen entrichteten Steuern auf seine Einkommenssteuer anrechnen zu lassen.
Die Vermieterin oder der Vermieter kann entweder ein Treuhandkonto für die Mietkaution einrichten oder ein von der Mietpartei eingerichtetes Sparkonto als Mietsicherheit in Pfändung nehmen.
Die erste Variante ist die am weitesten verbreitete: Hier erbringt die Mieterin oder der Mieter die Kautionsleistung per Überweisung oder in bar, und die Vermieterin oder der Vermieter richtet ein separates Mietkautionskonto oder -sparbuch ein, das strikt von seinem übrigen Vermögen getrennt ist. Die Kaution muss dort unangetastet verbleiben, bis das Mietverhältnis beendet wird, und erbringt bis zu diesem Zeitpunkt kontinuierlich Zinsen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses werden der Mietpartei in der Regel die volle Kautionssumme sowie die akkumulierten Zinsen ausgezahlt. Die Kautionssumme wird ausbezahlt, sobald keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis seitens der Vermieterin oder des Vermieters bestehen. Dies kann auch ein längerer Zeitraum sein, z. B. bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung. Es kann im Mietvertrag auch eine Frist vereinbart werden, die verstreichen muss, bevor es zur Rückzahlung der Mietkaution durch die Vermieterin oder den Vermieter kommt.
Entgegen weitläufiger Ansicht kann auch die Mieterin oder der Mieter ein Mietkautionskonto anlegen: Viele Banken und Sparkassen bieten ihren Kundinnen und Kunden diese Serviceleistung an und können entsprechende Modelle vorweisen. Die Mietpartei eröffnet auf ihren Namen ein Sparbuch über die volle Kautionssumme und verpfändet dieses als Mietsicherheit an die Vermieterin oder den Vermieter. Auch auf dem Sparbuch sammelt die Kaution natürlich Zinsen an, die jedoch für gewöhnlich recht niedrig ausfallen. Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt ebenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses und der im Mietvertrag festgehaltenen Zusatzfrist. Da die Vermieterin oder der Vermieter nicht Eigentümerin oder Eigentümer, aber pfändende Person des Mietkautionssparbuches ist, kann es ohne dessen Freigabe nicht zu einer Auszahlung kommen.
Da das Mietkautionskonto seinen Nutzen mit Beendigung des daran gebundenen Mietverhältnisses verliert, wird es im gleichen Moment wie dieses aufgelöst – natürlich erst dann, wenn die Vermieterin oder der Vermieter keinen Anspruch aus dem Mietverhältnis erhebt oder nach Verstreichen einer vertraglich vereinbarten Sicherheitsfrist. Innerhalb dieser Zeit erbringt der deponierte Betrag weiterhin Zinsen, die der Mietpartei zustehen.
Die Kautionsverpflichtung der Vermieterin oder dem Vermieter gegenüber muss nicht zwingend mit der Einzahlung auf ein Mietkautionskonto beglichen werden. Als Alternativen kommen unter anderem die Bankbürgschaft und die Mietkautionsversicherung in Frage. In beiden Fällen bürgt eine dritte Partei für die veranschlagte Kautionssumme, die somit nicht von der Mietpartei gezahlt werden muss. Diese kann das eingesparte Geld verwenden, um ihren Umzug oder anstehende Schönheitsreparaturen am alten Mietobjekt zu finanzieren. Allerdings ist ein von der bürgenden Person an die Vermieterin oder den Vermieter gezahlter Betrag – zum Beispiel aufgrund fehlender Schönheitsreparaturen bei Mietende –, von der Mietpartei an die bürgende Person zurückzuzahlen. Dies wird vielfach von der Mietpartei übersehen. Auch die Vermieterin oder der Vermieter profitiert von einer solchen Lösung: Sie oder er braucht kein gesondertes Mietkautionskonto anzulegen und Zeit in dessen Verwaltung zu investieren. Im Fall eines Kautionsanspruchs wendet die Vermieterin oder der Vermieter sich direkt an die bürgende Person – der je nachdem eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen ist.