Zinswende und Immobilienpreise

Privatkunden

Immobilienkauf trotz Zinswende und hohen Immobilienpreisen bezahlbar machen
Als Eigentümer oder Kaufinteressent auf die Zinswende reagieren
Durch Absicherung höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung umgehen

Status Quo: Wie hoch sind die Zinsen beim Immobilienkauf?

Das Jahr 2022 hat einen rasanten Anstieg der Bauzinsen gezeigt. Ein Vergleich zeigt, dass sich der Zinssatz für eine neue Baufinanzierung, eine Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung mehr als verdreifacht hat. Durch die Zinswende sind die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung von unter 1 % auf mehr als 3 % angestiegen. Experten gehen davon aus, dass sich die Hypothekenzinsen bis zum Jahresende bei circa 3,5 % oder leicht darüber einpendeln werden. Damit sind die Zeiten niedriger Zinsen beim Bau oder Kauf eines Eigenheims vorerst vorbei. Die Zinswende hat sowohl Einfluss auf die Kaufkraft der Verbraucher als auch auf die Immobilienpreise und beeinflusst, zusammen mit der aktuell hohen Inflation den Immobilienmarkt.

Was bedeutet die Zinswende für Immobilienkäufer:innen und Eigentümer:innen?

Viele Menschen träumen von einem Wohnungskauf oder möchten im eigenen Einfamilienhaus leben. Der Wunsch lässt sich erfüllen, sobald eine geeignete Immobilie gefunden ist und die Finanzierung steht. Wer bereits eine Immobilie besitzt, muss sich nach Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung kümmern. In beiden Fällen müssen die Kreditnehmer:innen durch die Zinswende mit einer höheren Belastung für die Zinsen des Darlehens rechnen. Das zeigen die Konditionen für eine Baufinanzierung in Höhe von 500.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren, einem Eigenkapital von 100.000 Euro und einer Tilgung von 2 %: Während die monatliche Kreditrate bei einem Zinssatz von 1 % bei 1.000 Euro liegt, müssen die Kreditnehmer:innen bei einem Zinssatz von 3,5 % und gleicher Tilgung eine Annuitäten-Rate von rund 1.833 Euro zahlen. Das bedeutet eine Mehrbelastung von rund 833 Euro im Monat.

Welche Auswirkungen hat die Zinswende auf den Immobilienmarkt?

Die steigenden Konditionen für eine Baufinanzierung haben Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Schon jetzt beobachten Experten stagnierende Preise und eine geringere Nachfrage. Makler und Online-Portale müssen Inserate für zu verkaufende Immobilien länger veröffentlichen, weil sich nicht so schnell ein Käufer findet wie im Vorjahr. Das dämpft bereits die Neubaubereitschaft von Investoren, die zusätzlich auch wieder andere alternative Anlageformen ins Auge fassen. Trotzdem interessieren sich noch immer viele Menschen für eine Eigentumswohnung oder ein Haus. Daher rechnen Fachleute nicht mit einem Preisverfall oder dem Platzen einer Immobilienblase. Stattdessen bleiben Immobilienpreise und Nachfrage vermutlich eher auf dem derzeitigen Niveau konstant. Das gilt vor allem für Gebäude in einer attraktiven Wohngegend, die sich in einem guten Zustand befinden.

Etwas anders sieht es bei sanierungsbedürftigen Immobilien aus. Hier rechnen Experten mit einem stärkeren Preisrückgang, um der sinkenden Nachfrage und den aktuellen Unwägbarkeiten entgegenzuwirken. Zukünftige Eigenheimbesitzer müssen bei der Sanierung einen höheren Finanzierungsbedarf einkalkulieren. Das liegt zum einen an der vom Gesetzgeber geplanten Umstellung der Heizung auf erneuerbare Energien und den steigenden Anforderungen an die Klimaeffizienz von Wohngebäuden. Zum anderen sind die benötigten Materialien knapp und die Handwerker erhöhen wegen der steigenden Rohstoffpreise ihre Rechnung. Diese Mehrkosten machen sich besonders bei der Sanierung eines Altbaus bemerkbar und sorgen für weniger Kaufinteressenten.

Wie reagiere ich als Eigentümer oder Kaufinteressent auf die Zinswende?

Potenzielle Eigentümer:innen einer Wohnung oder eines Hauses sind verunsichert, wenn sie erfahren, dass die monatliche Belastung stark ansteigt oder dass das geplante Budget nicht mehr für die bisherige Wunschimmobilie reicht. Trotzdem besteht weiterhin eine lebhafte Nachfrage nach Immobilien. Einige Käufer:innen sorgen sich vor einer anstehenden Anschlussfinanzierung und möchten sich vor noch höher ansteigenden Zinsen absichern. Andere Kaufinteressenten sehen die Immobiliewieder stärker als solider Inflationsschutz aber erwarten weniger die bisherigen deutlichen jährlichen Wertsteigerungen. Und als Baustein zur Altersvorsorge oder zum Schutz vor steigenden Mieten bleibt das Eigentum weiterhin attraktiv.

Um sich trotz der Zinswende den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, können die potenziellen Besitzer verschiedene Maßnahmen ergreifen. Wer über zusätzliche finanzielle Mittel verfügt, kann das Eigenkapital erhöhen und so den Darlehensbetrag senken. Ein möglicher Weg, zusätzliches Eigenkapital anzusparen, ist ein Bausparvertrag. Die Anbieter verzeichnen seit der Zinswende eine steigende Nachfrage nach Bausparverträgen, die sich sowohl für Käufer als auch für die Besitzer einer Bestandsimmobilie lohnen können. Mit dem angesparten Betrag und den in der Regel günstigeren definierten Darlehenszinsen eines Bausparvertrages lassen sich sowohl der Immobilienkauf als auch Anschlussfinanzierungen und Modernisierungsmaßnahmen finanzieren. Der Staat fördert bei Erfüllung der jeweiligen Anforderungen diese Sparform durch die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage, durch Steuervorteile oder im Rahmen des Eigenheimrentengesetzes durch Riester-Zulagen.

Ein anderer Weg, trotz steigender Immobilienzinsen eine eigene Immobilie, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus,Reihenhaus oder ein Doppelhaus zu erwerben, ist die Anpassung der Erwartungen und Vorstellungen der Käufer:innen. Vielleicht fällt der Neubau kleiner aus als ursprünglich geplant oder es wird doch die Wohnung am Stadtrand und nicht in der Innenstadt. Einige Käufer:innen überlegen, den Kauf um einige Jahre zu verschieben und bis dahin sparsam zu leben. Das zukunftsorientierte Vorsparen erleichtert später den Kauf, da die Ersparnisse den Darlehensbetrag für die Immobilienfinanzierung reduzieren.

Wer schon in der eigenen Immobilie lebt, sollte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung beachten. Um sich vor noch höheren Zinsen zu schützen, kann schon zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ein sogenanntes Forward-Darlehen abgeschlossen werden. Dieses Darlehen fixiert schon jetzt den zukünftigen Zinssatz für die Immobilienfinanzierung. Diese Absicherung ist aber durch einen Aufschlag auf die aktuellen Zinssätze zu vergüten – und das Darlehen muss abgenommen werden, auch wenn die Zinsen in der Zukunft wieder niedriger sein sollten. Bei längeren Restlaufzeiten kann der angesprochene Bausparvertrag eine flexible Absicherungsalternative darstellen.

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Blick in die Zukunft: Was passiert am Ende der Zinswende?

Immobilienexperten und Finanzfachleute sind der Meinung, dass die Zinswende dem Immobilienmarkt auf Dauer nicht schadet. Im Gegenteil, die immer weiter steigenden Preise werden vermutlich aufgehalten und pendeln sich auf einem stabilen Niveau ein. Die Nachfrage von Großinvestoren sinkt und macht Platz für Verbraucher:innen, die Wohnraum für sich und ihre Familie suchen. Auch die Hypothekenzinsen stabilisieren sich nach Meinung der Experten bei 3 %–4 %. Im historischen Verlauf sind diese Zinssätze immer noch vergleichsweise niedrig. Mitte der Neunzigerjahre lag der durchschnittliche Zinssatz für Immobilienfinanzierungen bei über 7 % und zu Beginn der 2000er-Jahre noch immer zwischen 5 % und 6 %.

Allerdings beeinflussen nicht nur die Zinsen den Immobilienmarkt. Die gesetzlichen Anforderungen an eine energieeffiziente Bauweise und die Nachhaltigkeit von Immobilien sind gestiegen und sorgen für höhere Kosten beim Bau oder der Sanierung der eigenen Immobilie.