Ganz offen gesagt: ob das Mieten oder Kaufen einer Immobilie besser ist, kann man pauschal nicht festlegen, denn dies hängt von vielen individuellen Faktoren ab. Viele sehen die eigene Immobilie als Altersvorsorge zum mietfreien Wohnen in der Zeit als Rentner:innen. Andere nutzen sie als attraktive Kapitalanlage zur Erzielung von Mieteinkünften. Attraktiv wirkt das ganze natürlich ebenfalls auf Mieter:innen, die monatlich ihre Kontoauszüge betrachten und es bedauern das Geld nur ihrem Vermieter zu überlassen anstelle selbst einen Vermögensaufbau zu betreiben.  

Der Wunsch nach einem Eigenheim ist also weiterhin bei den meisten Menschen latent vorhanden und die Eigentumsquote in Deutschland gerade im europäischen Vergleich weiterhin sehr niedrig. Aber lohnen sich die langen Jahre Sparen zum Kauf einer Immobilie und die vielen Jahre als Kreditnehmer wirklich? Und kann und will ich sie mir wirklich leisten?

Ob es sich für Dich mehr lohnt, eine Wohnung oder ein Haus zu mieten oder zu kaufen, hängt zum großen Teil von Deinem Lebensstil ab. Unter Mietern oder Mieterinnen gibt es viele Menschen, die zum Beispiel aus beruflichen Gründen mit einem Umzug in eine andere Stadt rechnen müssen und für ihre Karriere flexibel bleiben wollen. Ein häufiger Wiederkauf eines Hauses wäre in diesem Fall allein schon aufgrund der hohen Nebenkosten natürlich nicht optimal. Zusammengefasst bedeutet dies also: Beim Kauf eines Hauses besteht eine Ortsgebundenheit, da das Verkaufen einer Immobilie in der Regel länger dauert und mit Kosten und Unwägbarkeiten verbunden ist. Hingegen bietet das Mieten eine hohe Flexibilität beim Ortswechsel, da ein Mietvertrag meistens schnell kündbar ist.

Du musst aber auch bedenken, dass die Flexibilität beim Mieten von neuen Wohnungen mit der Zeit auch Nachteile haben kann. Mietpreise steigen weiterhin deutlich und führen dazu, dass Du höchstwahrscheinlich bei jedem Umzug, auch bei einem vergleichbaren Objekt, mit immer mehr Kosten rechnen musst. Die Wohnungsknappheit geraden in Ballungsräumen macht den Prozess nicht leichter.

Der Ort, an welchem Du wohnen möchtest  ist ein weiterer wichtiger Punkt. Möchtest Du langfristig in der Stadt wohnen? Oder passt ein Leben auf dem Land doch eher zu Deiner Lebenseinstellung? Auch Pläne für Nachwuchs, die ein relevanter Faktor für den gewünschten Wohnort und die perspektivisch benötigte Größe sind, solltest Du im Hinterkopf behalten. Beim Kauf einer Immobilie bist Du natürlich langfristiger an den gewählten Ort gebunden, weswegen Du Dir bei der Entscheidung sehr gut überlegen solltest, ob Dein Wunschort auch für Deine zukünftigen Lebensvorstellungen optimal ist. Die heutigen etablierten Möglichkeiten des anteiligen Arbeitens im Homeoffice lassen viele auch die Speckgürtel der Städte vermehrt als attraktive Wohnalternative und guten Kompromiss erkennen.

Ein weiterer Vorteil für viele Eigentümer ist das Maß an Gestaltungsfreiheit, welches die eigene Immobilie mit sich bringt. Wer dann noch in der Lage ist, selbst für Instandhaltung, Modernisierung, Gartenarbeit und Pflege zu sorgen und daran Spaß hat, für den ist die eigene Immobilie die richtige Wahl.

Übrigens, wer vom Typ her mit Schulden schlecht schlafen kann, der fühlt sich als Mieter vermutlich psychisch deutlich besser.

Ob Mieten oder Kaufen also besser zu Dir passt, musst Du Dir also angepasst an Deinem Lebensstil und Deinen Plänen festlegen.

Dass Immobilienpreise stetig steigen, ist den meisten bewusst. Vor allem diejenigen, die einen Kauf eines Eigenheims in Erwägung ziehen, betrachten regelmäßig den dramatischen Anstieg der Preise. Dennoch ist laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) bekannt, dass es oft günstiger ist, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, als zur Miete zu wohnen. Vor allem bei Mieter:innen mit neuen Verträgen ist dies deutlich.

Nicht nur der Kauf der Immobilie führt mit seinen hohen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten zu einem hohen Aufwand, sondern auch die laufenden Unterhaltungskosten, mit welchen jede:r Eigentümer:in rechnen muss. Unter anderem handelt es sich um Reparaturen, Instandhaltungen und Modernisierungen. Dies können zum Beispiel Reparaturen an Dachschäden, defekten Wasserleitungen und Heizungen sein. Als Mieter:in/ sind diese Themen weniger relevant. Du bist in diesen Situationen nur dafür zuständig, den Schaden zu melden. Um die Kosten kümmert sich der oder die Vermieter:in. Unter bestimmten Bedingungen können die Modernisierungskosten letztlich aber auf auch auf Dich als Mieter:in durch Mieterhöhungen zurückfallen.

Als Eigentümer:in hingegen musst Du volle Verantwortung für diese Kosten übernehmen. Das bedeutet also, dass Du in solchen Fällen aus eigener Tasche zahlen musst. Gleichzeitig kannst Du dennoch entscheiden, wie und wann diese Reparaturen stattfinden sollen. Eine regelmäßige Rücklage ist also zwingend notwendig. Diese lässt sich anhand unterschiedlicher Formeln berechnen.

Vor allem in Altbauwohnungen besteht bei vielen Mieter:innen das Bedürfnis, ihre Wohnungen zu modernisieren. Wer wünscht sich denn kein neues Bad oder eine hochmoderne Küche? Fakt ist dennoch, dass Mieter:innen in solchen Situationen nicht sehr flexibel handeln können. Ihre Gestaltungsmöglichkeiten sind nämlich ohne Einverständnis vom oder von Vermieter:innen eingeschränkt.

Wenn Du die Kaltmiete, welche Du jeden Monat an Deinen/Deine Vermieter:in zahlst, addierst, stellst Du sofort fest, dass es sich hierbei um eine große Summe handelt, welche jährlich vom Konto abgezogen wird. Diese Realisierung resultiert oft in der Überlegung, ob man das Geld doch nicht lieber in die Finanzierung für ein Haus oder in eine Eigentumswohnung investieren sollte.

Als Eigentümer musst Du jedoch trotzdem über viele Jahre regelmäßig größere Beträge zahlen, denn Du darfst die notwendigen Instandhaltungsrücklagen nicht ausblenden. Wer seine Baukredite zügig abbezahlt haben möchte, der muss aufgrund der nötigen Tilgung über lange Zeit mit höheren Ausgaben als der Mieter rechnen... Diese finanzielle Mehrbelastung zahlt sich dann aber wirklich aus, wenn die Immobilie schuldenfrei ist. Gerade für das spätere Rentenalter ist das ein wertvoller Baustein der Altersvorsorge.

Du solltest nicht ausschließlich auf den Kaufpreis oder die monatliche Miete achten, wenn Du Dich dafür entscheidest, ob sich kaufen oder mieten mehr für Dich lohnt. Es gibt neben den individuellen Vorlieben viele weitere Faktoren, die ebenfalls eine hohe Relevanz tragen. Bei der Abwägung hilft auch ein Blick auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Dazu teilt man den Kaufpreis durch eine vergleichbare Jahreskaltmiete. Das Ergebnis kann Auskunft über die Angemessenheit des Kaufpreises im Vergleich zu einer ähnlichen (Lage/Größe/Ausstattung) Mietwohnung geben. Lange galt ein Faktor von 20 als guter Richtwert. In vielen Regionen liegt dieser Verfielfältiger inzwischen bei 25 und in Ballungszentren und besonderen Lagen übersteigen diese auch gerne den Wert von 30.

Was solltest Du beim Kauf einer Immobilie beachten?

• Du musst genügend Eigenkapital für die Finanzierung Deiner Immobilie und der Kaufnebenkosten zur Verfügung haben. Du solltest in der Lage sein, 25-30% der Aufwände zu bezahlen. Es geht zwar auch mit weniger, die Anforderungen an die Bonität und die mit der Finanzierung verbundenen Risiken steigen aber deutlich.
• wähle eine langfristig gute Lage und achte auf die infrastrukturelle Anbindung
• beobachte regelmäßig die Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieten in Deiner Region. Passe Deine Ansprüche an Dein Budget an und sei zu Kompromissen bereit. Kaufe aber nicht unter Druck oder wenn Du nicht grundsätzlich vom Objekt überzeugt bist.
• investiere und kümmere Dich um Deine Immobilie und trage so zu einer positiven Wertentwicklung bei.

Aufgrund der sehr lange niedrigen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Dies hatte auch deutliche Auswirkungen auf die Immobilienpreisentwicklung. Nennenswerte jährliche Wertzuwächse waren an der Tagesordnung.

Dieses Bild verändert sich gerade deutlich und die zukünftige Entwicklung und ihre Auswirkungen sind noch schwer zu prognostizieren. Der deutliche Zinsanstieg in 2022 für Immobilienkredite erfolgte in unerwartet kurzer Zeit und ist vermutlich eine klare Trendwende. Dennoch ist das Zinsniveau im Langfristvergleich immer noch moderat. Für viele rückt aber der Immobilientraum mit den steigenden Finanzierungskosten in noch weitere Ferne. Der Bedarf an Wohnraum ist ungebrochen hoch und wenn man davon ausgeht, dass die Investoren, auch aufgrund steigender Baukosten, alternativer Anlagemöglichkeiten und unsicherer Vermarktungschancen vorsichtiger werden, lässt sich ein deutlicher Preisrückgang am Immobilienmarkt in den attraktiven Lagen eher nicht erwarten.  

 Der Kauf einer Immobilie lohnt sich für Dich bei folgenden Faktoren:

• Du entdeckst eine Immobilie für einen angemessenen Preis
• Deine gewünschte Immobilie befindet sich in einer Lage, bei welcher Du Dir vorstellen kannst, langfristig zu wohnen
• Es besteht eine positive Entwicklung des Wohnungsmarkts in Deinem Gebiet
• Du besitzt genügend Eigenkapital für die Finanzierung der Immobilieund deren Kaufnebenkosten
• Du besitzt ausreichende Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung
• Du bist vom Typ her gerne Eigentümer

Eine Mietwohnung lohnt sich für Dich bei folgenden Faktoren:

• Du legst großen Wert auf Flexibilität und persönliche Unabhängigkeit
• Du möchtest kein Geld für Instandhaltung ausgeben
• Du möchtest rund um Dein zu Hause  wenig Verantwortung übernehmen
• Dir ist es wichtig, ohne großen Aufwand Deinen Wohnort zu wechseln (schnelle Kündigung von Mietverträgen)
• Deine finanziellen Ressourcen sind aktuell limitiert um eine solide Finanzierung sicherzustellen
• Du findest kein Objekt was Dich wirklich überzeugt.

Ob sich ein Kauf oder die Miete einer Immobilie für Dich mehr lohnt, lässt sich also pauschal nicht beantworten.

Die derzeitigen Zinsen sind trotz Anstieg noch moderat, welches für Dich weiterhin ein Zeichen sein könnte, dass die Anschaffung eines Eigenheims in Betracht kommt. Beachten musst Du aber trotzdem die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Kauf und die richtige Finanzierungsstrategie einer Immobilie . Desweiteren musst Du Dir der Folgen und Verpflichtungen, die das Eigentum mit sich bringt, bewusst sein.

Als Käufer musst Du Dir darüber im Klaren sein, dass es sich beim Erwerb einer Immobilie nicht nur um den Kaufpreis des Objekts dreht. Zusätzliche Nebenkosten und regelmäßige Instandhaltungskosten müssen ebenfalls einkalkuliert werden. Und ganz wichtig: der Wert einer Immobilie kann schwanken. Es ist also keineswegs eine risikofreie Geldanlage.

Wenn Du Dir bereits bewusst bist, dass eine Ortsgebundenheit oder die Pflichten und Aufgaben des Eigentümers nicht mit Deiner Lebenseinstellung und Plänen kompatibel ist, brauchst Du Dich in der Eigennutzung nicht länger mit der Entscheidung zwischen Eigentum und Mietwohnung beschäftigen. Bei einem inkonsistenten Immobilienprojekt erzielst Du als Käufer eher mehr Verluste als ein gutes Geschäft.

Beim Mieten einer Wohnung hingegen sollten aber auch einige Entscheidungen getroffen werden, damit ein erfolgreicher alternativer Vermögensaufbau gelingt. Gerade bei einem Mietvertrag, bei welchem Du noch günstig wohnen kannst, solltest Du als Mieter:in so bald wie möglich anfangen zu sparen. Mit der richtigen Anlagestrategie kannst auch Du als Mieter:in langfristig Vermögen aufbauen um den Nachteil, später nicht mietfrei wohnen zu können, auszugleichen.