- Die wenigstens Erben ziehen in die erhaltene Immobilie ein
- Bein Immobilienerbe fallen unter Umständen Steuern an
- Eine Wertermittlung und ggf. eine gute Unterstützung im Verkaufsprozess können sich auszahlen
Du hast ein Haus geerbt - und nun? Willst du es selbst nutzen oder vermieten oder doch lieber verkaufen? Mit diesen grundlegenden Fragen bist du nicht alleine. Denn wusstest du: in Deutschland werden über 400.000 Immobilien vererbt. Der durchschnittliche Wert liegt dabei bei circa 250.000 Euro.
Laut einer Umfrage des Magazins Der Spiegel würden 34 Prozent der befragten Erben die Immobilie verkaufen. Doch hier kommen weitere Fragen auf dich zu: wieviel ist die geerbte Immobilie eigentlich wert? Welche Steuern fallen beim Erben sowie beim anschließenden Verkauf einer Immobilie an? Welche Besonderheiten muss ich bei mehreren Erben also einer Erbengemeinschaft beachten?
Auf all diese Fragen wollen wir im Folgenden Antworten geben.
Starten wir mit dem Wert der Immobilie. Der genaue Verkehrswert einer geerbten Immobilie ist in vielerlei Hinsicht von großer Bedeutung. Sowohl für die Berechnung der entsprechenden Steuern als auch für den Verkaufsprozess selbst. Deshalb unser Rat, erst einmal die Immobilie bewerten zu lassen.
Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn Privatpersonen einen Gewinn aus privaten Veräußerungen sowie aus Einkünften aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren erzielen.
Spekulationssteuer auf Immobilien muss ein Eigentümer zahlen, wenn er ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung nach dem Kauf innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren (Spekulationsfrist) weiterverkauft und dabei einen Spekulationsgewinn erzielt.
Die Höhe der Steuer beträgt je nach Steuersatz circa 40 Prozent des Veräußerungsgewinns. Im Rahmen der Berechnung des Spekulationsgewinns können für die Steuerberechnung die Kosten für den Makler, Notargebühren sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung beim Kreditinstitut abgezogen werden, um die Steuerlast zu reduzieren.
Bei geerbten Immobilien markiert der ursprüngliche Kaufzeitpunkt, also der Zeitpunkt des Kaufs durch den Erblasser, den Beginn der Spekulationsfrist. Die Spekulationsfrist wird also durch die Immobilie mitvererbt. Daher lohnt sich bei einer geerbten Immobilie in jedem Fall die genaue Prüfung der Fristen, um einen optimalen Verkaufserlös zu erzielen.
In Deutschland sind die gesetzlichen Regelungen bzgl. der Erbschaftssteuer im sogenannten Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Das Wichtigste zur Erbschaftssteuer in Kürze:
- Auch Immobilien gelten als Erbe und fallen unter die Erbschaftssteuer.
- Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) regelt das Erbe.
- Das Finanzamt entscheidet über die Höhe der Erbschaftssteuer.
- Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt ab vom Verkehrswert der Immobilie, dem festgelegten Freibetrag und dem Verwandtschaftsgrad
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner zahlen beispielsweise einen geringeren Steuersatz als Geschwister.
Im Falle einer Erbschaft wird der Verkehrswert der Immobilie vom zuständigen Finanzamt errechnet und besteuert. Das Problem: Das Bewertungsverfahren berücksichtigt die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie (Lage, Ausstattung, Zustand) nicht so, wie es unabhängige Gutachter tun. Das Verfahren basiert einzig und allein auf den Daten der Gutachterausschüsse (z.B. Bodenrichtwerte). Oftmals ist der ermittelte Verkehrswert zu hoch. Hier kannst Du versuchen mit einem professionellen Verkehrswertgutachten entgegen zu wirken. Liegt der ermittelte Verkehrswert der Immobilie aber unter dem steuerlichen Freibetrag, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden.
Liegt ein Testament vor, ist der Erbfall im Regelfall klar geregelt. Insofern keine Aufteilung des Besitzes des Erblassers fixiert wurde, tritt die gesetzliche Erbfolge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein. Dabei erben grundsätzlich die Ehe- bzw. Lebenspartner 50 Prozent und nachrangig folgen die Kinder und Enkel. Eltern und Geschwister sind dann mit einem geringen Erbanteil berücksichtigt.
Gibt es keinen schriftlichen Nachlass und mehr als einen gesetzlich vorgesehenen Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie dient in erster Linie dazu, das geerbte Vermögen anteilig auf die Erben aufzuteilen. Das Problem: Immobilien sind nicht teilbar, ihr Wert macht aber oft einen Großteil des Erbes aus.
Diese Möglichkeiten haben die Erben einer Erbengemeinschaft:
Zur Auszahlung der Miterben müssen Erben zunächst die geerbte Immobilie bewerten lassen. Angenommen, du möchtest in einem Haus wohnen bleiben, das insgesamt 300.000 Euro wert ist. Zusätzlich gibt es noch ein Geldvermögen von 100.000 Euro und einen Miterben. Dann kannst du – wenn ihr euch einigt – die Differenz von 200.000 Euro an den Miterben auszahlen und das Haus übernehmen.
In vielen Fällen entscheidet sich die Erbengemeinschaft dazu, die Immobilie zu verkaufen. Der Verkaufserlös kann anschließend entsprechend aufgeteilt werden.
Unschön und teuer wird es immer dann, wenn Uneinigkeit zwischen den Erben herrscht. Grundsätzlich kann jeder Erbe die sogenannte Erbauseinandersetzung beantragen. Dann wird das Vermögen unter den Erben aufgeteilt. Einigen sich diese beispielsweise nicht auf eine Veräußerung, so kann es zum Zwangsverkauf kommen. Ähnlich wie bei einer Zwangsvollstreckung ist der Verkaufserlös dann meist deutlich geringer, als wenn die Immobilie auf dem freien Markt angeboten wird.
Zusammengefasst: Kommen Eigennutzung oder Vermietung der geerbten Immobilie nicht für Dich in Frage, dann ist der Verkauf eine gute Sache.
Wichtig dabei:
- Steuerliche Aspekte beachten: Hier lassen sich mit entsprechender Prüfung oftmals größere Geldbeträge sparen.
- Wert der Immobilie ermitteln: Mit der schnellen und unverbindlichen Immobilienbewertung z.B. über unseren Partner Hausgold ermitteln Immobilienexperten den genauen Wert der geerbten Immobilie.
- Bei mehreren Erben (Erbengemeinschaft): Möglichst Einigkeit über den Verkaufsprozess herstellen.
Egal ob ihr ein Haus geerbt habt oder aus anderen Gründen eine Immobilie verkaufen möchtet: Wer das noch nie gemacht hat, steht vor vielen Fragen. Hier lohnt es sich auf alle Fälle, einen Immobilien-Experten zur Hilfe zu nehmen.