Es gibt viele Gründe, warum Eigentümer:innen in Erwägung ziehen, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen. In Zeiten steigender Inflation, erstmals seit langem sinkender Immobilienpreise, erhöhter Bauzinsen und allgemeiner Unsicherheiten überkommt Verkäufer:innen jedoch schnell Panik: War der beste Zeitpunkt für den Verkauf eigentlich schon vorgestern und sollte man die Immobilie so schnell wie möglich loswerden? Dieser Artikel gibt Dir einen Überblick über die aktuelle Situation sowie über die wichtigsten Faktoren, die für und gegen einen zeitigen Verkauf sprechen.

Vorab eine gute Nachricht: Derzeit lohnt es sich für Eigentümer:innen in den meisten Fällen immer noch, ihre Immobilie zu verkaufen. Die Nachfrage ist zwar gesunken, aber weiterhin da und die Immobilienpreise sind in den attraktiven (urbanen) Gebieten weiterhin relativ stabil oder nur leicht zurück gegangen. Doch können wir uns in Sicherheit wiegen oder kommt es bald zum großen Knall?

Die Preise für Immobilien in Deutschland wurden viele Jahren immer teurer, die Zinsen hingegen blieben dabei lange Zeit niedrig. Diese Situation begünstigt Hypothesen über eine Immobilienblase, die zu platzen droht. Seit der Corona-Krise und den aktuellen Entwicklungen wie Inflation und Co. sind diese Stimmen lauter geworden. Und tatsächlich: Seit langer Zeit hat sich die Situation auf dem Immobilienmarkt nun verschlechtert. Insbesondere seit in 2022 die Bauzinsen nach den  EZB Zinserhöhungen stark gestiegen sind und damit der Immobilienerwerb für viele Interessenten nicht mehr realisierbar ist. Dies führte zu einem starken Nachfragerückgang, sowohl bei Eigennutzern als auch bei Investoren.

Dass deshalb eine Immobilienblase platzt, ist jedoch noch lange nicht gesagt. Denn die Experten sind sich nicht einmal darin einig, ob eine solche Blase in Deutschland überhaupt existiert. Konsens herrscht darüber, dass die Immobilien in Deutschland durch die langfristigen stetigen hohen Preisanstiege teilweise überbewertet wurden, jedoch nicht, ob diese Überbewertung so hoch und so losgelöst ist, dass man von einer Blase sprechen kann.

Die Nachfrage nach Wohnraum und Wohnungeigentum ist weiterhin vorhanden und trifft zur Zeit auf einen Markt, in dem wenig neue Projekte entwickelt werden. Käufer:innen sind trotz erhöhter Finanzierungskosten noch bereit in das Eigenheim zu investieren, sei es als Altersvorsorge oder Inflationsschutz. Somit ist derzeit nicht abzusehen, dass die Immobilienpreise demnächst implodieren. Erkennbar ist aber bereits der Trend, dass energetisch sanierte Objekte vor dem Hintergrund der allgemeinen Energiekostensteigerungen wertstabiler sind, als Objekte mit niedriger Energieeffizienzklasse.

Wenn Du Dein Haus verkaufen willst, solltest Du den Immobilienmarkt, besonders den in Deiner Region, sowie die steigenden Bauzinsen zwar im Auge behalten. Aber eine so dramatische Veränderung wie eine bald platzende Immobilienblase, die dazu führt, dass Du am besten sofort Dein Haus loswerden solltest – damit ist  vermutlich erst mal nicht zu rechnen. Du hast also Zeit, Dir Deinen Verkauf in Ruhe zu überlegen! Stell Dich aber darauf ein, dass der Vermarktungsprozess wieder etwas länger dauert und überzogene Preisvorstellungen nicht mehr realisiert werden können.

Das Für und Wider für einen Verkauf Deines Hauses oder Bauprojektes ist so individuell wie die Situation, die Eigentümer:innen dazu bringt, überhaupt über einen Immobilienverkauf nachzudenken.

Hast Du ein Haus geerbt und möchtest es nicht nutzen oder vermieten? Oder musst Du umziehen aufgrund von Job, Familienzuwachs, Barrierefreiheit o. Ä.? Vielleicht gibt es ja auch Gründe, die Dich über einen Immobilienteilverkauf nachdenken lassen oder über eine Vermietung, doch Du hast Angst vor möglichem Ärger? Wir haben für Dich die wichtigsten Faktoren zusammengetragen, die eine Rolle spielen.

• Der Verkauf Deiner Immobilie ist alternativlos geplant.
• Die Marktsituation in Deiner Region ist gut.
• Du weißt, was Deine Immobilie Wert ist.
• Du benötigst nicht mehr so viel Wohnfläche
• Du bist informiert und weißt, auf was Du Dich einlässt, auch bei besonderen Umständen wie:
  • Mieter:innen sind in der Immobilie: Es ist  natürlich möglich, vermietete Immobilien zu verkaufen.Das Für und Wider ist bedenken und auch die jeweiligen rechtlichen Schritte und Fallstricke. Ein(e) Makler:in kann Dir bei komplexen Themen gegebenenfalls helfen.
  • Der Kredit ist noch nicht abbezahlt: Sprich hierfür mit Deiner Bank und gegebenenfalls mit Deinem/Deiner Finanzberater:in und informiere Dich über die Vertragskonditionen Deines Immobilienkredits. Wenn Du nicht nur verkaufen willst, sondern Käufer:in einer anderen Immobilie sein möchtest (zum Beispiel bei Ortswechsel), gibt es unter Umständen sogar die Möglichkeit, den Kredit in Absprache mit der Bank für das neue Haus weiterzuverwenden. Ein sogenannter Pfandwechsel ist in der Regel aber kostenpflichtig.

• der Zustand Deines Hauses schlecht ist: Sowohl rein optische Mängel an Haus und Grundstück als auch tatsächliche Schäden oder Sanierungsbedarf bei einem alten Haus erschweren den Verkauf Deiner Immobilie. Lass Deine Immobilie bewerten und erwäge ggf. Renovierungsarbeiten. Bedenke, dass die Baupreise in der letzten Zeit stark gestiegen sind und eine Immobilie in gutem Zustand für potenzielle Käufer:innen attraktiver ist denn je. Außerdem sorgt ein ansprechendes Äußeres Deines Hauses und ggf. Gartens überhaupt erst für Interessenten.
• Teilverkauf oder Vermietung für Dich Optionen sind. Wir können keine Aussage treffen, ob für bestimmte Personengruppen sich eine dieser Alternativen besser eignet als ein Verkauf. Du solltest Dir jedoch vor dem Haus- oder Wohnungsverkauf wirklich sicher sein, dass Du die Option wählst, die für Dich am besten ist.
• Du unsicher oder „noch nicht so weit“ bist: Unterschätze nicht, mit wie vielen Informationen, Management und Herzblut ein Hausverkauf verbunden ist. Selbst wenn Du alle To-Dos so gut es geht an Experten auslagerst, die Belastung, die mit einem Hausverkauf einhergeht, ist hoch. Daher sei Dir bewusst: Zum Überlegen hast Du Zeit! Verkäufer:innen müssen nichts aufgrund der aktuellen Marktlage überstürzen. Beim Verkauf einer eigengenutzten Immobilie bedarf auch die Planung des neuen Wohnobjektes eine gute Vorbereitung.
• noch Spekulationsfrist besteht: Wenn Du Dein Eigentum innerhalb eines bestimmten Zeitraums (üblicherweise 10 Jahre) wieder verkaufst und dabei Gewinn erzielst, fällt Spekulationssteuer an. Für vermietete Häuser, Grundstücke, Immobilien zur Eigennutzung, Teilnutzung und Co. gibt es dabei unterschiedliche Handhabe. Wenn Du in der Immobilie selbst gelebt hast, kann verkürzt sich die Spekulationsfrist auf 3 Jahre. Informiere Dich hierzu gründlich.

Übrigens: Es wird immer wieder behauptet, dass der Frühling die beste Jahreszeit für einen Immobilienverkauf ist. Aber soll man bis Frühling warten, bis man sich kümmert? Die Antwort ist: Nein. Selbstverständlich gibt es saisonale Unterschiede, wie oft Menschen die Zeit haben, auf Haussuche zu gehen, aber ein Hausverkauf ist eine langwierige Sache. Wichtiger ist es, dass Du als Verkäufer:in Dein Haus oder Deine Wohnung gut auf Verkaufsportalen und Co. darstellst. Bilder aus einer „hellen“ Jahreszeit mit Blättern an den Bäumen und einer gepflegten Immobilie helfen dabei. Aber auch hier ist wichtiger, dass die Bilder professionell geschossen wurden. Ein(e) Makler:in ist bei Deiner Vermarktung eine große Hilfe. Auch um einen realistischen Verkaufswert zu ermitteln. Nichts ist schlimmer als ein Objekt was über lange Zeit mit immer weiteren Preisabschlägen inseriert wird.

Du stehst noch immer vor einem Berg an Fragen, ob Du Deine Immobilie jetzt sofort verkaufen möchtest oder noch warten willst? Dann hole Dir doch einfach unverbindlich Informationen ein. Das kostet Dich nichts, ist aber zwingend für eine begründete Entscheidung notwendig. Lass Deine Immobilie z.B. unverbindlich bewerten.

Durch ein Gespräch mit lokal ansässigen Maklern/Maklerinnen bekommst Du auch ein besseres Gefühl dafür, wie der Immobilienmarkt in Deiner Region funktioniert und in wieweit Deine Vorstellungen der Realität entsprechen. Dann kannst Du noch immer darüber nachdenken, ob Du verkaufen möchtest oder eine andere Option in Erwägung ziehst.

Willst Du Dein Haus oder Deine Wohnung verkaufen, dann ist es Zeit, sich gründlich zu informieren. Faktoren wie der Immobilienmarkt (besonders in Deiner Region), der Verkehrswert Deiner Immobilie und deren eventuelle Renovierungsbedürftigkeit spielen eine große Rolle. Sprich dafür am besten mit Profis wie lokal ansässigen Maklern/Maklerinnen und treffe keine überstürzten Entscheidungen. Bedenke auch Optionen wie das Vermieten Deiner Wohnung oder Deines Hauses sowie einen Immobilienteilverkauf, bevor Du ans Verkaufen denkst. Auch wenn die Bauzinsen steigen und aktuelle wirtschaftliche Entwicklungen zu Sorgen über die Kaufkraft und -willigkeit der Bevölkerung führen, werden noch immer Häuser und Wohnungen gebraucht und gekauft. Überstürztes Handeln ist selten ein guter Ratgeber.