- Ein(e) Makler:in nimmt Dir beim Hausverkauf den Großteil des Aufwands ab.
- Ein Haus kann erst mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags rechtskräftig verkauft werden.
- Das Exposé gilt als Visitenkarte beim Verkauf Deiner Immobilie.
Häufig ist der Verkauf der eigenen Immobilie mit viel Aufwand verbunden. Für einen reibungslosen Prozess solltest Du Dich gründlich vorbereiten, in dem Du Dich vorab über die Schritte des typischen Ablaufs eines Hausverkaufs informierst. In diesem Artikel erfährst Du, wie Du als Verkäufer:in step-by-step am besten vorgehst und ob Du privat verkaufen oder eine(n) Makler:in beauftragen solltest. Dazu gibt es weitere wissenswerte Tipps, um Deine Immobilie zum bestmöglichen Preis ohne viel Stress zu verkaufen.
Der Zeitpunkt, zu welchem Du Deine Immobilie am besten verkaufen solltest, hängt von verschiedenen Faktoren und Deiner individuellen Situation ab.
Im Idealfall sollte kein Zeitdruck bestehen, um Deine Immobilie zu verkaufen. In den meisten Szenarien handelt es sich um Menschen im Alter, die den Verkauf des bestehenden Familienhauses in Erwägung ziehen, um stattdessen eine kleinere Eigentumswohnung zu erwerben. Allein bis man zu dieser Entscheidung kommt, sind schon mehrere Jahre vergangen. Natürlich können auch veränderte Lebensumstände wie eine Trennung oder ein Job in einer anderen Stadt den Verkauf erforderlich machen. Da muss es dann meist schon etwas schneller gehen.
Steht Dir viel Zeit zur Verfügung, beobachtest Du am besten vorab die Entwicklung der Immobilienpreise, um einschätzen zu können, zu welchem Zeitpunkt Du den besten Preis erzielen könntest. Mehr zum Verkaufszeitpunkt erfährst Du hier.
Beim Verkauf der Immobilie gibt es viele Schritte, die sehr arbeitsaufwendig sein können. Um Dir einen Großteil der Arbeit zu sparen, kannst Du eine(n) professionelle(n) Immobilienmakler:in beauftragen.
Die umfangreichen Dienstleistungen umfassen unter anderem:
- das eigenständige Bewerben des Immobilienangebots
- die Erstellung professioneller Exposés
- die Beratung bei der Preisfindung
- die Veröffentlichung des Angebots
- das Organisieren der Besichtigungstermine
Hierbei wird ein(e) ortsansässige(r) Makler:in empfohlen, da diese(r) eher ein besseres Gespür für den lokalen Immobilienmarkt und dessen Preisentwicklungen besitzt. Selbstverständlich sollte der/die beauftragte Makler:in darüber hinaus über langjährige Erfahrungen verfügen.
Bei der Beauftragung gibt es verschiedene Varianten: Beim einfachen Maklervertrag können neben eigenen Verkaufsmaßnahmen weitere Maklern/Maklerinnen engagiert werden. Beim einfachen Alleinauftrag kann man lediglich selbst noch nach Käuferinnen und Käufern suchen ohne im Erfolgsfall eine Gebühr zahlen zu müssen. Beim qualifizierten Alleinauftrag unterliegt die verkaufende Partei der Pflicht, Interessenten, die direkten Kontakt aufnehmen, an den Makler bzw. die Maklerin weiterzuleiten. In der Regel ist in dieser Vertragsform das Verkaufsengagement am höchsten.
Die Maklergebühr zahlt grundsätzlich die Person, die mit einem/einer Makler:in einen Vertrag geschlossen hat und die schriftliche Beauftragung erteilt hat. Drei Varianten sind dabei denkbar: Der/die Makler:in hat einen Vertrag mit dem/der Verkäufer:in und dem/der Käufer:in, dann zahlen beide die gleiche Provision. Gibt es nur einen/eine Auftraggeber:in, dann zahlt dieser/diese die Provision. Hier besteht aber für den/die Verkäufer:in die Möglichkeit, bis zur Hälfte der Maklergebühren an den/die Käufer:in weiterzureichen. Dies bedarf dann einer gesonderten Vereinbarung zwischen den beiden Parteien im Kaufvertrag.
Die Zahlung der Maklerprovision findet erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags statt.
Die Maklergebühren sind grundsätzlich frei verhandelbar. In den unterschiedlichen Regionen Deutschlands haben sich aber übliche Preise zwischen 5,95% und 7,14% inkl. Mehrwertsteuer festgesetzt.
Bevor Du Dein Objekt zum Verkauf zur Verfügung stellst, benötigst Du folgende Unterlagen:
- Grundriss der Immobilie
- Eckdaten zur Immobilie
- Eckdaten zur Ausstattung
- Bebauungsplan / Flurkarte
- Energieausweis
- Ansprechende Fotos
- Protokolle der letzten WEG-Versammlungen (bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern)
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Grundbuchauszug
Auch nach dem Verkauf Deiner Immobilie sind folgende Unterlagen für die Käufer:innen relevant:
- Versicherungsurkunden für die Immobilien
- Garantieurkunden
- Gebrauchsanleitungen für Heizungen und Geräte
- Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
- Wartungsverträge und -nachweise
- Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
Bevor Du Deine Immobilie verkaufst, solltest Du den Marktwert Deines Objekts gut einschätzen. Informiere Dich über die verschiedenen Immobilienpreise, die an Deinem Standort für vergleichbare Objekte aktuell üblich sind. Häufig liegen zwischen den Preisen in Ballungsgebieten und auf dem Land große Unterschiede. Ermittle für die Preiseinschätzung selbstverständlich auch den generellen Zustand, die Ausstattung,das Alter und den energetischen Zustand Deiner Immobilie. Wertvoll ist auch die Einholung des Bodenrichtwerts bei Gutachterausschüssen. Damit lässt sich ein Rückschluss auf den reinen Bodenwert und damit die Attraktivität in Deiner Lage tätigen. Beachte aber, dass es sich immer um Werte aus den letzten Verkaufsperioden handelt.
Mit unserem Partner Hausgold hast Du Profis am Werk, die den genauen Verkehrswert Deiner Immobilie kostenlos ermitteln und Dich unverbindlich an eine(n) qualifizierten geeigneten Makler:in in Deiner Umgebung vermitteln, ohne dass Du viel Rechercheaufwand betreiben musst.
Hier kannst Du Deine Immobilie unverbindlich bewerten lassen.
Um beim Hausverkauf sicherzugehen, dass alles reibungslos abläuft, solltest Du Dir eine gute Strategie überlegen. Mache Dir besonders Gedanken über die Zielgruppe, Ansprache und Verkaufsdauer. Anschließend kannst Du den Ablauf des Hausverkaufs an Deine Vorstellungen anpassen.
Stelle Dir folgende Fragen für Deine Verkaufsstrategie:
- Wer sind die idealen Käufer:innen für Deine Immobilie? Anhand dieser Information kannst Du anschließend Dein Exposé erstellen.
- Wie und wo möchtest Du Dein Objekt bewerben? Informiere Dich über die verschiedenen geeigneten Vermarktungsmöglichkeiten, um Deine Zielgruppe zu erreichen. Verkaufst Du Deine Immobilie mithilfe eines/einer Maklers/Maklerin, wird diese® diesen Prozess übernehmen.
Das Exposé gilt als Visitenkarte beim Verkauf Deiner Immobilie. Es beinhaltet nicht nur die Beschreibung des zu verkaufenden Objekts, sondern auch aussagekräftige Fotos sowie die wichtigsten Informationen.
Heute erscheinen Exposés in Form von Immobilienanzeigen auf entsprechenden Online-Portalen, in Zeitungen, Zeitschriften oder anderen Werbemittelträgern. Falls Du eine(n) Makler:in für Deinen Immobilienverkauf beauftragt hast, wird di®(r) sich komplett um das Exposé kümmern.
Welche Angaben gehören ins Exposé?
- Grundriss: So gewährst Du den Interessenten/Interessentinnen einen Einblick in die Aufteilung der Räume.
- Objektbeschreibung: Hier beschreibst Du nicht nur die Immobilie selbst (Baujahr, Bauweise, Bautyp, besondere Eigenschaften etc.), sondern auch das Umfeld (Lage, Verkehrsanbindung, Schulen oder Kitas, Einkaufsmöglichkeiten etc.)
- Kaufpreis: Selbstverständlich wurde dieser vorab festgelegt. Wenn der Wert weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt wurde, hast Du die besten Chancen, potenzielle Käufer:innen ernsthaft auf die Immobilie aufmerksam zu machen.
- Nebenkosten: Nicht nur der Verkaufspreis der Immobilie selbst ist relevant für den/die Käufer:in. Selbstverständlich sollten Interessenten/Interessentinnen über die monatliche Belastung informiert werden (z.B. das Wohngeld bei Eigentumswohnungen).
- Zustand: Besonders bei alten Objekten sollte der Zustand und die letzten Modernisierungsmaßnahmen genannt werden. Bei Neubauten geht man üblicherweise von einem sehr guten Zustand aus.
- Ausstattung: Dieser Abschnitt beinhaltet detailliertere Beschreibungen zum Objekt. Dazu gehören zum Beispiel Informationen zu den Fußböden, die Art der Heizungsanlage, Badezimmerausstattungen, Küche etc.
- Daten zur Kontaktaufnahme: Damit Interessenten/Interessentinnen Dich überhaupt kontaktieren können, solltest Du unbedingt Deine Kontaktdaten hinterlegen.
Sobald Deine Immobilie bereit für den Verkauf ist, Du Deine Zielgruppe erfolgreich definiert und Dein Exposé fertiggestellt hast, kannst Du für die maximale Sichtbarkeit Anzeigen im Internet oder in der Lokalpresse schalten. Erhältst Du Anfragen von Interessenten/Interessentinnen, sendest Du ihnen Dein ausführliches Exposé und kommunizierst mit ihnen direkt, wenn Du den Verkaufsprozess selbst übernimmst
Wenn Du erfolgreich Interessenten/Interessentinnen an Deiner Immobilie erreicht hast, werden diese idealerweise Besichtigungstermine anfragen. Hierbei geht es um die Präsentation Deines Objekts, welches wohl als einer der wichtigsten Faktoren für die Kaufentscheidung gilt. Um für den besten ersten Eindruck auf der sicheren Seite zu sein, solltest Du stets auf die Ordnung und Sauberkeit Deiner Immobilie achten.
Bereite Dich unbedingt auf mögliche Rückfragen vor und halte die wichtigen Unterlagen bereit. Kümmere Dich auch um die Kopien der Dokumente, damit Du diese den potenziellen Käufern/Käuferinnen mitgeben kannst.
Stelle die Vorteile Deines Hauses in den Vordergrund. Natürlich solltest Du dennoch die bekannten Mängel kommunizieren.
Lief der Besichtigungstermin reibungslos, hast Du jetzt möglicherweise eine(n) seriöse(n) Interessenten/Interessentin, welchem/welcher Du Deine Immobilie verkaufen kannst. Wie viel Freiheit Du bei der Verhandlung des Kaufpreises besitzt, hängt natürlich von verschiedenen Faktoren ab. Je weniger Interessenten/Interessentinnen Du hast, desto eher kannst Du dazu gezwungen sein, den Vorstellungen der potenziellen Käufern/Käuferinnen entgegen zu kommen. Handelt es sich bei Deiner Immobilie jedoch um ein äußerlich attraktives Objekt an einem beliebten Standort, ist es für Dich als Verkäufer:in nicht nötig, viel zu verhandeln. Im Idealfall hast Du mehrere Kaufinteressenten/Kaufinteressentinnen und dementsprechend mehr Optionen bei der Auswahl des/der Käufers/Käuferin und kannst sogar entscheiden in wessen Hände Du Dein Objekt am liebsten übergeben möchtest.
Bevor Du Dich final für eine(n) Käufer:in entscheidest, solltest Du unbedingt die Kaufkraft der potenziellen Käufer:innen prüfen. Handelt es sich um seriöse Interessenten/Interessentinnen, sollten diese kein Problem damit haben, eine Bonitätsprüfung durchführen zu lassen. Hilfreich sind z.B. eine Schufa Selbstauskunft, eine spezifische Finanzierungsbestätigung der Bank für die Immobilie sowie aktuelle Eigenkapitalnachweise. Im Falle einer Maklerbeauftragung kann die Bonitätsprüfung, sofern vereinbart, auch durch Makler durchgeführt werden.
Lass Dich nicht auf Ratenzahlungswünsche bei der Kaufpreiszahlung ein. Die sicherste Abwicklung bietet die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Dann erfolgt der Eigentumswechsel erst, wenn der Kaufpreiseingang vom Notar bestätigt wurde.
Insbesondere wenn Du selbst bereits einen Kaufvertrag für eine Folgeimmobilie geschlossen hast und den Verkaufserlös der Altimmobilie benötigst. ist die Bonität des Käufers und die sichere Abwicklung extrem wichtig.
Den Verkaufspreis und den Übergangstermin hast Du nun verhandelt und der/die Käufer:in hat sich dafür bereit erklärt, das Haus zu kaufen. Die mündliche Einigung genügt in diesem Fall aber nicht. Es gilt die Regel, dass der Verkauf einer Immobilie ohne notarieller Beurkundung rechtens nicht durchgeführt werden kann. Zwar kann der Vertrag auch vom Rechtsanwalt erstellt werden – besiegelt wird das Ganze trotzdem erst durch die notariell veranlasste Eigentumsänderung im Grundbuch und der notariellen Beglaubigung der Unterschriften.
Wie läuft der Notartermin / die Vorbereitung auf den Notartermin ab?
- Vereinbarung des Termins gemeinsam mit dem/der Käufer:in
- Übermittlung der relevanten Unterlagen an den/die Notar:in
- Erstellung des Kaufvertragsentwurfs und der Abwicklungsdetails durch den/die Notar:in
- Durchsicht des Vertragsentwurfes vor dem Termin
- Beim Notartermin: Der/die Notar:in geht den Vertragsentwurf durch und erläutert die juristischen Begriffe. Hier besteht für beide Parteien die Möglichkeit, Fragen zu stellen.
- Unterschrift durch beide Parteien und notarielle Beglaubigung
- Alle weiteren Schritte leitet der/die Notar:in ein
Jetzt fehlt nach der Kaufpreiszahlung nur noch der letzte Schritt: die Übergabe. Wenn Du das Haus an den/die neue(n) Eigentümer:in übergibst, benötigt er/sie von Dir sowohl das Übergabeprotokoll als auch weitere wichtige Unterlagen, die Du als Verkäufer:in stets vor der Übergabe schon vorbereitet hast. Zu den wichtigen Unterlagen zählen z. B. Energieausweis, Bauzeichnungen, Versicherungsunterlagen usw. Das Erstellen eines Übergabeprotokolls ist zwar keine Pflicht, wird aber stets empfohlen. Das Protokoll kann Dich als Verkäufer:in vor zukünftigen Nachforderungen oder weiteren Nachteilen nach dem Verkauf schützen.
Der Prozess, während dem man die Immobilie für den Verkauf vorbereitet, alle Unterlagen beschafft und eine:n passende:n Käufer:in gefunden hat, erfordert Zeit,Aufwand und Expertise. Um diesen Aufwand zu minimieren, kann die Beauftragung eines/einer qualifizierten Maklers oder Maklerin durch den Eigentümer:in für den Hausverkauf sehr sinnvoll sein. Diese(r) verfügt nicht nur über eine Routine, in welcher alle Schritte effizient abgearbeitet werden, sondern besitzt auch das benötigte Know-how, um zügig potenzielle Käufer:innen zu erreichen und einen angemessenen Verkaufserlös zu schätzen.
Beim privaten Hausverkauf bist Du auf Dich alleine gestellt und es besteht das Gefahr, dass Du einige Fragen zur Immobilie nicht beantworten kannst, welches zu einer Verunsicherung der Interessenten/Interessentinnen führen kann. Außerdem besteht beim Hausverkauf die Voraussetzung, den Wert Deiner Immobilie korrekt festzulegen. Dafür musst Du viele verschiedene Faktoren beachten. Für Menschen die in diesem Bereich wenig Know-how besitzen, gibt es das Risiko, aufgrund der falschen Ermittlung des Preises, das eigene Objekt zu günstig zu verkaufen oder bei einem zu hohen Preis wenige Interessenten/Interessentinnen zu erreichen. Und eine zu hochpreisig inserierte Immobilie, die dann Woche für Woche mangels Nachfrage günstiger wird, schwächt die Verkaufschancen.
Dafür kannst Du Dich an eine(n) Experten/Expertin wenden. Dieser begleitet Dich durch den gesamten Prozess und steht Dir zudem jederzeit für Fragen bereit, um Dir einen einfachen Verkauf Deiner Immobilie zu garantieren.